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重新認識,泉州各大縣市樓市!還會繼續降么?

2023-06-08 09:42來源:海西地產網作者:小陳瀏覽:我要分享:
  近期,主城市場愈發炙熱
  
  周邊縣市樓市行情又處在一個什么階段?
  
  今天,我們不妨
  
  重新認識,泉州各大縣市樓市
  
  ▼
  
  1
  
  區域大分化
  
  當下,泉州樓市進入明顯的分化行情。
  
  分化,不僅是中心城區火熱去化與縣市艱難走量的分化,縣市之間也存在明顯的區域大分化,再具體到每一個區域發展中也是一樣。
  
  第一類:熱度下降
  
  這一類,典型如德化、永春、安溪三個區域。
  
  這三個區域的高熱度時期,可以追溯到魔幻的2020年,這一年,安溪新房限價突破2萬、成為大泉州首個率先破2萬的區域;德化、永春迎來新突破,新房限價破萬。在這波上揚的勢頭之下,地塊高溢價出讓、品牌房企爭相布局、房價持續走高、去化加速。
  
  受市場大環境影響,這三個區域熱度消失得也快。
  
  德化,縣城的高熱度和人口密度大,吸引了東海開發、美的、陽光城、城建等房企布局,主要集中在環萬達和霞田文體園等核心區域,這也是目前德化高房價的片區,新房限價基本在1萬+。但德化單一外向型產業的區域特色,受大環境影響較大,導致房子越來越多、能夠買得起的人越來越少,去化壓力不言而喻。
  
  永春,作為典型的內生型市場,前兩年,城西板塊迎來了一波大發展,建發、中駿等房企紛紛布局,樓市熱度一度走高。但由于受城關吸附力不足,以及產業和人口導入乏力,購買力并不強,片區內多個項目賣了2年還有貨。
  
  安溪,也是強縣城的典型區域,縣城有著最為優質的學區資源,對鄉鎮吸附力強。目前安溪整體供應量大,受大環境影響,市場信心不足,也導致需求端的減少,根據一季度成交數據,安溪成交量下滑非常明顯,超20%。
  
  第二類:熱度一般
  
  這一類,典型如南安區域。
  
  受泉州中心城區供應緊張的現狀影響,南安在近半年的樓市成交量一直處于大泉州各大區域前列,但這主要是建發這一項目的帶動,呈現出“局部熱”的現狀。
  
  作為泉州“強縣域”的典型代表,無論是人口還是產業都是實力強勁。但由于南安地形較廣,區域熱度也呈現出明顯的分化現象:如靠近泉州的霞美和靠近廈門的官水石,在經歷了前兩年“投資客”大幅涌入的熱潮之后,已處于沉寂的狀態,緩慢去化中;北部鄉鎮區域,屬于內生型市場,對外吸引力不夠;南安市區目前供應主力還是建發項目,受品牌/品質的影響,熱度頗高。這四大區域都有一定規模的開發體量,因此整體購買力較為分散。
  
  第三類:整體平穩發展,并有上揚勢頭
  
  這一類,典型如石獅、晉江這兩個區域。
  
  從數據來看,石獅的成交量相比于各大縣市還是不錯的,基本處于正增長的態勢。其一,主要源于石獅新房價格較為平穩,尤其是在晉江全域限價抬高的趨勢下,石獅城北儼然成為價格洼地,從而吸引了一波晉江購買力,也成為當下石獅的成交主力區域;其二,石獅屬于內生型城市、自身購買力強勁,尤其是“電商”產業大力發展之下,人口持續涌入,尤其是城南區域去化效果還不錯。整體來看,石獅商貿發達、城市建設愈發完善、房價適中,供應量平穩增長,未來市場還是很堅挺的。
  
  晉江本身購買力就比較強勁,市場熱度也較高。但由于近半年整體供應緊張,市區僅有昇路藝璟和天悅2個項目推售,以及晉東新區的御湖境、濱江華庭、華越江璟三盤推售,因此整體熱度不高,但核心區域的去化效果還是不錯的。
  
  第四類:特殊行情
  
  這一類,典型如惠安區域。
  
  去年10月至今年2月,惠安推出購房補貼政策。5個月內,住宅銷售2748套,銷售面積34.09萬㎡,銷售金額26.14億元,銷售面積和金額環比前五個月分別增長115.16%,103.18%,去化效果顯著,在一眾縣市中走出了特殊行情。接下來,惠安的新房供應主要集中在城南區域。
  
  2
  
  房價波動起伏大
  
  可以明顯感受到,周邊縣市受市場大環境影響較大,市場好的時候帶動縣市樓市熱度持續走高,市場降溫的時候縣域也反應最為激烈,容易出現兩極分化的熱度、以及大漲大跌的房價情況。
  
  反映在二手房價上,目前除了晉江和安溪這兩個主城核心區域外,基本房價在1萬左右,與新房價格差距不大。
  
  在這一波行情下,有幾個區域值得重點提及一下。
  
  1.正在經歷“大漲大跌”的晉江。在過去一大波市場上行的時候,憑借與市區一橋之隔的橋南在前兩年的時間內,二手房價普遍2萬+、個別樓盤突破3萬,整個市場買入情緒高亢。但從去年底至現在,整體房價回落在20%-30%之間,觀望情緒濃厚。
  
  尤其是像橋南、晉江市區這些大熱區域,出現二手房價“下跌”的情況,開春以來,晉江二手房價持續處于“底部”,因此二手房成交量上漲明顯。但當下二手房價未“回彈”,再疊加上新房供應緊缺,市場信心明顯不足,因此整體市場熱度并不高。
  
  2.“穩步前進”中的石獅。對比各大縣市來看,石獅的房價還是處于比較穩的狀態。很大一部分源于石獅在幾年前已經歷過“大漲大跌”的行情。
  
  2018年之后,新房集中入市供應井噴,但人口流入緩慢需求弱,以及疊加當年“地王”項目入市去化不佳,市場顯著轉冷,房價甚至下探到7千左右;2021年之后,市場逐步回暖,供地放緩、人口流入加速,供需基本平衡,整體市場還是比較穩的。房價也是穩步上漲。
  
  3.“強縣城”區域房價分化明顯。如安溪、惠安、德化等區域,因學區、居住環境、就業機會等因素更多,縣城的吸引力更強,因此縣城的房價比鄉鎮的區域更高。
  
  3
  
  寫在最后
  
  整體來看,縣域樓市由此前“量升價漲”的高潮期步入了“量縮價跌”的低潮期,整體表現為庫存積壓、需求疲弱、房價出現不同程度的下跌。
  
  不過,縣城內部也有分化。
  
  晉江和石獅樓市后續發展還是看好的。①晉江與泉州市區一橋之隔的空間距離,加上產業基礎雄厚、大量的人口涌入,信心恢復+供應跟上,市場態勢也會向好。②石獅樓市平穩,一方面源于供需平衡、價格較低;另一方面源于產業升級、電商產業崛起,人口持續涌入。
  
  與鯉城相接的南安霞美、與廈門相連的南安水頭石井、與城東一橋之隔的惠安黃塘的區域,這些板塊在市場大熱不限購時期都曾掀起一波“搶房潮”,最重要因素便是價格低+與中心板塊臨近的區位。但目前市場漸趨理性,投資還是需要謹慎。除非你是工作地在周邊,但預算不夠,便可以選擇這些區域。
  
  安溪、永春、德化等區域,更適合當地有自住需求的客戶進行選擇。

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