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泉州限價突破口,從改善開始!這類房源溢價空間能有多大?

2023-07-25 17:14來源:海西地產網作者:小陳瀏覽:我要分享:
  180㎡+改善戶型37470元/㎡限價,對比同小區其他房源24980元/㎡限價,近50%的溢價。這是泉州中心市區首推“改善”戶型的一個限價突破口。
  
  那么,泉州改善型產品真有那么高的溢價空間么?
  
  由于新房供應緊張,在二手房市場中,導致泉州那些優質地段的高端改善型住宅產品有了更高溢價,并且具備較強的抗跌屬性,如前段時間剛拍出的7.9萬/㎡南益西湖豪庭、城芯大平層代表南益廣場4.4萬+二手掛牌單價。
  
  
  回到新房市場來看,近一年多時間,在醇熟地段,高端改善型產品也開始抬頭。
  
  1
  
  目前泉州環灣核心區有做大戶型的項目寥寥可數,位于城東的和光塵樾、晉東的御湖境大平層等。
  
  位于城東的和光塵樾限價22888元/㎡,166㎡戶型,預售價格區間在21049-25249元/㎡;其他戶型房源預售價格區間19459-24749元/㎡,溢價空間在10%左右。
  
  位于晉東的御湖境限價16988元/㎡,258㎡戶型,預售價格集中在1.5萬+,高樓層房源突破2萬+;對比三至四房的戶型1.3萬起步,同樣是10幾%的溢價率。
  
  可以說,在同個小區內,改善型房源是具備溢價空間,并且是有向上突破的一個空間。
  
  向上突破的一個前提便是,核心地段和產品力的共同作用。源于改善,不僅是空間變大,更重要的是產品迭代、以及對稀缺資源的占有,這樣才能在后續市場中流通中呈現出高溢價。
  
  正如當下關注度較高的幾個規劃大平層/低密產品的項目:位于津淮街旁的盛冠海富國際,中心市區的站位,錯過再無;位于東海的上實/瓏璽臺項目,一線瞰海稀缺景觀資源的占有;還有位于東海的金紫荊山莊,打造目前市區少有的別墅類產品。
  
  2
  
  隨著“口子”打開,泉州環灣區已陸續推出多幅具備打造“改善”產品的地塊,滿足高端改善人群的購房需求。
  
  1.南埔山-和頌項目:地塊天然屬性,容積率1.3+限高20米+用地規模超130畝,是中心區難得的低密且面積大的地塊。項目將由保利、隆恩、百宏聯袂開發,限價24998元/㎡,期待一個低密豪宅的呈現。
  
  
  2.晉東-保利和建發項目:城市稀缺景觀資源的占有。兩個項目均占據臨湖頭排、遠眺泉州灣,擁享稀缺景觀面?梢云诖R湖洋房、大平層的產品呈現。
  
  
  3.城東東星-41號地塊待出讓:城東核心地段,片區改善需求潛力大。1棟180㎡+戶型要想頂著近3.8萬限價賣,最終還是要靠產品力取勝。
  
  
  可以猜想一下,接下來泉州將有可能推出改善型房源的區域大多會集中城東南濱江、烏嶼島區域,晉東環人工湖區域,北峰環三月湖區域,以及還有東海后埔/后渚蓮垵一線沿江頭排等。這是屬于城市的核心地段、占據城市中的稀缺資源,也就具備了更多做高端改善型產品的空間。
  
  3
  
  這波改善熱潮同樣也在周邊縣市上演。
  
  典型如石獅,近兩年已接連推出建發央座、尚湖首境、尚谷首院等多幅高端住宅用地,規劃大平層、別墅產品。源于石獅屬于內生型城市、對于改善大戶型需求潛力大;且通過提高、放開限價,能夠給開發商提供足夠的合理空間,為產品品質向上提供動力。如前期已經推售的建發央座項目,收獲了市場一致的好評與認可。
  
  再比如南安北山片區,因臨近老城區的地段優勢,置換改善需求大;再疊加建發的品牌優勢和產品力,以及不高的限價,造就了縵云+朗云項目的熱銷。
  
  對于縣域來說,改善型產品能否得到市場較好的反饋,關鍵在于其所處地段的改善需求大不大,再綜合房企品牌+產品+限價等多維要素綜合作用。
  
  4
  
  整體來說,供應緊缺形勢下,泉州改善型產品是有溢價空間的,關鍵這個空間的上限能有多大,還要看所處地段、產品、以及需求潛力等多種因素綜合作用。
  
  接下來,隨著高端改善產品不斷入市,勢必也將掀起新一輪關于產品力的“競爭”。此時,對于有改善需求的購房者來說是一次好的置業機會。

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