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海西地產網

“千人搶房” VS 中簽率100%!泉州新房搖號還將繼續火么?

2023-10-18 10:37來源:海西地產網作者:小陳瀏覽:我要分享:
  自2017年8月城建水墨蘭庭開盤試水搖號,隨后政策出臺,同年11月29日,泉州萬科城最后兩棟高層住宅獲批預售,成為泉州首個公證搖號項目。
  
  自此泉州中心城區進入了“公證搖號時代”,至今已持續6年的時間。
  
  伴隨著“極致限價”的情況下,一二手倒掛紅利,無數的投資需求被催生,我們也見證“千人搖、萬人搖”等名場面。
  
  6年時間過去了,泉州搖號又是怎樣的情況?又有哪些區域搖號其實已是個形式?
  
  泉州搖號政策不斷優化
  
  針對泉州中心市區購房熱現象,從2017年開始,泉州從“購房搖號”升級為“公證搖號”,而后繼續加強搖號政策施行“保剛需搖號”,再升級到“預留10%高層次人才剛需購房”,再到如今“預留20%房源用于房票選房”。泉州搖號政策不斷優化。
  
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  2017年8月,位于城東的城建水墨蘭庭試水公證搖號流程。
  
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  2017年11月,《泉州市中心市區新批預售商品住房公證搖號公開銷售方案》出臺,位于北峰的泉州萬科城成為首個“公證搖號”項目。
  
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  2018年4月,泉州“保剛需搖號”政策出臺,開發商需將60%房源留給剛需住戶家庭。位于江南片區寶嘉譽峰成為首個執行樓盤。
  
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  2019年5月,提前預留10%房源作為高層次人才選房。
  
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  2019年12月,泉州“線上認籌”系統,認籌不用再到售樓部排隊。位于東海的上實海上海·格瀾郡首個執行。
  
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  2020年10月,泉州啟動產業實用人才剛需購房,與高層次人才一同參與10%房源報名選房。
  
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  2021年3月,晉江開啟新房“保剛需”搖號政策,位于市區的中南天樾君立成為首個執行項目。
  
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  2021年5月,晉江提前預留10%房源作為優秀人才選房。
  
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  2021年10月,泉州市區“保剛需”政策再調整,剛需70%、非剛需30%分配。位于市區的安騰禮悅臺成為首個執行樓盤。
  
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  2022年5月,繼春江天越開盤之后,晉江搖號基本取消。
  
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  2022年11月,泉州新房搖號優先安排20%住房套數供房票購買。
  
  同時,期間對于剛需、非剛需資格認定也在不斷調整優化,從前期市區無房、再到后面對人才、二孩家庭、改善等需求的進一步擴容至剛需范圍內,滿足多樣剛性住房需求,持續貫徹“房住不炒”。
  
  < 剛需/非剛需認定資格 >
  
  
  最難的是88人搶1套房
  
  核心區搖號熱度高漲,原因何在?
  
  當前,泉州中心市區已有超百個樓盤參與公證搖號。有幾個關鍵階段值得關注:
  
 、贀u號初期階段(2017年):2017年,保利城二期兩次開盤,均吸引了近9000組家庭到場認籌。
  
 、诮/東海超級筍盤入市階段(2019年):新天城市廣場8904元/㎡均價入市,吸引近8800組連夜排隊認籌;碧桂園天璽灣178套住宅入市,吸引9600組認籌。
  
 、廴f人搖出現(2020-2021年):東海新房的高熱度達到頂峰,2020年上實海上海256套住宅吸引超1.2萬人認籌;到了2021年萬科城市之光三期340套住宅入市,吸引超3萬人認籌。
  
  從認籌數據來看,區域分化明顯,東海-城東-江南三個區域熱度最高,北峰-經濟開發區熱度偏低。
  
  < 認籌數據 >
  
  
  那么,為什么會出現中心區的熱度偏高?綜合來看,是泉州中心板塊一二手倒掛+供應少+去化快+需求增多等因素綜合影響。
  
  其一:一二手倒掛,買到即賺到的可視“價差紅利”吸引一波投資需求。限價之下,早期拍出中心地塊反成“筍盤”,典型如東海板塊,1.2萬的新房均價與彼時2萬左右的二手房價,對于購房者來說,這就是看得到的漲幅空間。
  
  其二:市區供應少,去化快。泉州熱門板塊房荒是常態,基本一個區域內維持在1-2個項目在售,住宅房源一推出便是“千人搖、萬人搖”的名場面;同時,“搶房”現象也促使部分購房者會有焦慮感,所以部分項目即使搖號熱度不高,后續也能在短時間內順銷售罄。
  
  其三:自住/投資需求增多。限價之下,核心區投資需求一直存在;此外,泉州核心區域近年來大規模拆遷,也釋放了一波購買力。
  
  在這其中,東海-城東作為泉州的價值高地,自然成為購房者“閉眼搖”的區域;江南是由于低限價,從而也成為了剛需自住+投資的首選;北峰由于城市建設較慢,購房者有很強的抗性,從而認籌一般;經濟開發區更多是滿足當地自住需求,對周邊區域吸引力不夠。
  
  從“搶房”到“不搖號”
  
  區域熱度分化明顯
  
  根據規定,泉州市中心市區(鯉城區、豐澤區、泉州開發區)新批準預售許可的商品住房項目需通過公證搖號的方式公開銷售;其他縣(市、區)可根據本地實際情況參照執行。
  
  正如上文數據,認籌搖號熱度呈現出區域分化的情況,部分樓盤認籌數比推售房源還少,中簽率100%,此時搖號也相當于“形式”——搖出選房順序。
  
  這些低熱度搖號項目基本具備以下幾點共性:①城市建設推進緩慢,價值兌現預期時間長;②限價與當前區域價值不匹配,購房者對于房價抗性大;③產品設計局限性大。區域典型如北峰、經濟開發區、城東東星;產品典型如東海灣門第、市區泰和玖瓏臺等。
  
  可以預見,接下來將會出現一個新現象:越來越多的區域搖號將只是個“形式”。從以下三點來理解:
  
  其一,從根本來看,搖號的高熱度是基于一二手倒掛紅利空間。然而當下新房限價逐步拔升,越來越多的區域一二手倒掛已基本不存在,甚至是新房超過了二手房價。
  
  其二,近段時間,市場集中出現了“大戶型、高限價”的高端改善產品,這意味著市場即將進入內卷時期,一方面高總價也橫亙了一部分客群,另一方面產品的差異化也會影響項目的熱度。
  
  其三,在新經濟周期、市場環境、行業環境的劇烈變化下,市場回歸理性,很難再有”盲目跟風“買房的情況出現。購房者也更會聚焦到自身需求+可見的價值預期進行選擇。
  
  泉州搖號機會還有?
  
  從目前的蓄客情況來看,泉州核心區待搖號項目也呈現出不同的情況:
  
 、贃|海的城建水墨觀海熱度最高;
  
 、诮侠^續憑借低限價,或將保持上半年千人左右認籌的數據;
  
 、鄢菛|主要是南埔山和東星這兩個區域,南埔山目前片區建設還處于初期階段,雖然錦上去年仍有近2000組的認籌量,但今年限價突漲,即使產品不錯,但還是要看購房者能否接受近2.5萬的限價;東星同理,泉州中心區首幅定義改善產品的地塊并賦予了最高限價,要看后續廈門國貿能做出怎樣的產品。
  
 、鼙狈宕蟾怕世^續處于低熱度,源于當下片區建設緩慢;
  
 、萋褰f安書香聯宇預計會繼續保持去年水墨風景的高熱度,區位大致相同,距離城東核心區近;蓮花禧上相比之下熱度不高。
  

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