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海西地產網

限價突破3萬/㎡!泉州這類房源將成市場新熱門

2023-10-18 10:40來源:海西地產網作者:小陳瀏覽:我要分享:
  今年來,相比剛性需求,改善性需求在住房市場中的占比正穩步提升。
  
  其一,供應跟上。土地市場開始試水改善類住宅地塊,目前東星、晉東、東海、石獅均有地塊出讓。
  
  其二,需求激活。二孩家庭在市區僅有1套住房納入剛需范疇、二套房商貸利率下調、帶押過戶、限售放松等政策落地,都將加快改善人群的入場節奏。
  
  當這么多改善產品集中入市,市場真有這么多的需求么?未來產品價值空間大么?
  
  泉州樓市“高端局”來了
  
  我們不妨先來看一下,當下泉州樓市的“高端改善”產品有多少?
 
  
  這些項目大多位于城市核心地段、或占據稀缺自然景觀資源。
  
  1.土拍,定義高端改善住宅地塊。包括東星的國貿項目、東海后埔25號地塊(10.31出讓)、晉東3幅地塊、石獅學府公園旁3幅地塊/龜湖公園旁地塊。最高限價在普通住宅的基礎上浮30-50%。
  
  2.地塊指標,規劃低密住區。包括南埔山清源瑧悅、池店安騰項目。
  
  3.片區品質升級需求。項目在規劃時結合片區居住需求,規劃相對集中的大戶型產品。如位于臺商湖東的中海項目、鯉城江南的水墨江瀾項目、東海的水墨觀海項目、市區盛冠海富尊邸項目等。
  
  可以預見,泉州市場即將進入品質改善階段,限價的突破,也為開發商預留更多的空間,產品力將成核心競爭力,接下來也會是改善型客戶進場的一大機會;此外,預計后續會有更多優質地塊限價將迎新突破,如備受矚目的城東南濱江地塊、東?苿摰貕K/一線沿江項目等。
  
  集中入市,是否會供過于求?
  
  自2017年限價實施以來,新入市樓盤基本選擇80-144㎡左右的中小戶型來滿足市場需求,低總價,去化也快。大于144㎡、甚至是180㎡+戶型幾乎沒有,市場已經累積一定的需求。
  
  但此時也有不少購房者會疑惑:這么多房源入市,總價還這么高,市場真的會有這么多需求么?我們不妨從以下3個方面來解析一番。
  
  1、成熟核心區需要改善產品。
  
  經過多年的發展,無論是城東、東海等新區發展已然成熟,改善置換需求亟需得到釋放,區域同樣也需要更高品質的小區。典型如城東板塊,前期入市戶型基本以滿足剛需自住為主,目前區域內有規劃大戶型的小區寥寥可數,去年入市的和光塵樾最大戶型也僅做到了166㎡?梢哉f,像城東這樣的核心區,不管是新房還是二手房,都缺乏180㎡以上的改善大戶型。
  
  2、2-5年限售期“解禁”/二孩居住,階段性需求釋放。
  
  2016年的二胎政策放開,2017年底最長5年限售期政策實施,一部分換房/改善等購房需求將迎來階段性釋放。典型如城東和光塵樾開盤166㎡戶型率先售罄、晉東御湖境入市即熱銷、石獅尚谷首院開盤火爆等。多項目集中入市,也為改善購房者提供更多的選擇,另一部分也有助于片區居住品質升級。
  
  3、稀缺產品入市,或將有一波投資需求出現。
  
  從當下市場來看,像城東、市區這樣的核心地段,片區開發已基本成熟,土地資源顯得尤為稀缺;再疊加片區前期基本以剛需、初改產品戶型為主,此時大戶型新盤入市,無論是產品、品質還是地段上來看,都是具備稀缺性的,這樣的資產其實具備保值甚至是有成長空間的。典型如南益廣場、中駿天峰等項目,至今都是片區二手房的“領頭羊”。
  
  另一方面,部分區域新房限價與未來片區價值仍存在一二手倒掛價差,這也會有誘使一部分投資者進場。典型如東海、城東板塊。
  
  整體來看,在當前這一波集中供應中,市場改善置換的需求是有的,源于最重要的因素:前期板塊供貨量稀缺,剛好這一波供應能緩解這一階段性需求的釋放。
  
  隨著更多高端改善地塊的推出,需求與供應將會逐步趨于平衡,最后會否出現需求小于供應,還要再看后續市場走向。
  
  泉州當前改善型新盤的價值所在
  
  改善盤能否得以熱銷,主要原因無外乎幾個方面:
  
  第一,存在一二手倒掛價差,無倒掛優勢,要看定價是否與購房者心理預期相符;第二,占據核心區位,教育、醫療、交通、商業等配套齊全,或是稀缺景觀資源的占有;第三,所在板塊供貨量稀缺,長期處在供小于求的狀態中;第四,憑借強勁產品力和品牌號召力,實現錯位競爭并獲得購房者青睞。
  
  我們不妨就先來看一下,當前泉州市場關注度較高的幾大改善新盤,其最突出的價值點又是什么?
  
  1.市區-盛冠海富尊邸
  
  價值點-市區核心地段,純大平層社區
  
  2.南埔山-保利隆恩百宏清源瑧悅
  
  價值點-產品優勢:純6F低密社區,純粹邊套、一梯兩戶
  
  3.東星-廈門國貿項目
  
  價值點-具體看廈門國貿這次將打造的產品系
  
  4.東海-城建水墨觀海
  
  價值點-20500元/㎡的限價性價比更高,東海核心地段
  
  5.晉東-建發泉州灣海&保利湖心璞悅
  
  價值點-具有稀缺湖海景觀資源
  

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