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海西地產網

最高漲1萬+/㎡!泉州核心區6年房價不斷刷新!有3大新變化……

2023-10-18 10:43來源:海西地產網作者:小陳瀏覽:我要分享:
  自2017年“限價”政策以來,泉州房價體系經歷了2次重新構建:
  
  第一次:2020年底,泉州房價突破2萬門檻,定調了城東2萬+價值格局,多個區域限價也全面上漲。
  
  第二次:2023年7月,泉州中心市區從“改善”作為房價突破口,還是在城東,推出了首幅破3萬+的地塊,最高限價達到37470元/㎡。
  
  有趣的是,這兩次限價突破的著力點都是在城東東星板塊。單從這一點出發,除了印證東星土儲豐富,是否對片區未來價值也多了一些期待。
  
  今天,我們不妨就來看一下,“限價”6年后,各板塊的漲幅又是如何?接下來,限價穩步上漲后,購房者又該如何選擇?
  
  破與立
  
  泉州正進行一輪房價重塑
  
  從1萬出頭、到2萬+、再到突破3萬門檻,泉州多個區域房價在這6年歷經多輪的更新。那么當前泉州各大熱門板塊房價又是如何變化的?
  
  「 東海板塊 」
  
  最高限價:23000元/㎡
  
  改善最高限價:29900元/㎡
  
  東海最高限價為即將在本月底出讓的豐2023-25號地塊,位于后埔板塊,全盤規劃改善戶型(180㎡+),最高限價29900元/㎡(在限價23000元/㎡的基礎上上浮30%)。這是中心市區推出的第一幅純改善地塊。
  
  中央商務區內的新房基本已交房,二手房價對比當初買入價格基本實現了翻一番,這也是東海高熱度的重要因素之一,一二手價差紅利明顯。另一方面,各小區二手房價差距不大,也源于互為“競品”,同屬于一個片區,享受到的包括教育配套在內都是一致的,因此購房者也會根據更低的價格或其他因素綜合考量。
  
  中央活力區是當前東海土地供應主力,首幅商品房地塊限價直接破2萬(城建水墨觀海);第二幅出讓的地塊全盤規劃改善房源,限價直奔3萬。對于后續地塊出讓的限價也有了更多想象空間。
  
  
  「 城東板塊 」
  
  最高限價:24998元/㎡
  
  改善最高限價:37470元/㎡
  
  城東最高限價為保利隆恩百宏清源瑧悅,位于南埔山片區,限價24998元/㎡,預計將于年底開盤;改善型房源最高限價37470元/㎡(在限價24980元/㎡的基礎上上浮30%),為廈門國貿項目,位于東星板塊,這是中心市區推出的第一幅規劃改善房源的地塊。
  
  城東二手房價對比東海來看,整體在3萬左右徘徊,2個區域價格更為堅挺-三實小學區房&南濱江區域。
  
  目前城東新房供應集中在南埔山和東星板塊,片區都處于開發建設階段。
  
  土地市場,期待值更高的為南濱江,城東學園+濱江景觀優勢,也被視為城東最高價值的地塊,或將在價格上有一個更高的突破。
  
  
  「 市區板塊 」
  
  最高限價:20570元/㎡
  
  自2022年保利華創雲上開盤之后,中心區域已斷供1年多。位于津淮街旁的盛冠海富尊邸入市時間不明確。中心區域寸土寸金,新地塊也建立在城市更新的基礎之上。
  
  
  「 北峰板塊 」
  
  最高限價:16900元/㎡
  
  北峰最高限價為城建水墨芳華,位于西華洋片區,限價16900元/㎡,目前在售。
  
  目前片區內二手房較為堅挺的是靠近江濱北路的泉州萬科城項目,品質較好+小區周邊生活配套完善,因此掛牌價也基本在2萬+。
  
  目前北峰重點開發的區域是靠近動車站的西華洋片區,片區還處于建設開發階段,新盤去化也較為困難,預計后期出讓地塊限價漲幅空間較小。
  
  
  「 江南板塊 」
  
  最高限價:17000元/㎡
  
  江南最高限價為中建遠南項目,位于繁榮片區,限價17000元/㎡,暫未入市。
  
  值得關注的是,從去年6月到今年9月,片區房價從14752元/㎡→15900元/㎡→16000元/㎡→17000元/㎡,1年時間上漲了2248元;尤其是隨著“戰江南”的火熱建設,未來限價或將繼續攀升。
  
  據悉,中建遠南地塊將與國貿合作開發,對比周邊建發項目二手房價,1.7萬的新房限價還是具備一二手倒掛空間的。
  
  
  「 洛江板塊 」
  
  最高限價:16900元/㎡
  
  洛江最高限價為書香聯宇,位于萬安片區,限價16900元/㎡,已獲批預售。
  
  萬安核心區因與城東無縫銜接,周邊還匯聚洛江最好的教育資源、生活配套成熟且完善,因此新房入市熱度較高。
  
  目前開發重點為陽江新城,片區建設進程偏慢,因此新房去化也比較慢,但因單價較低,也吸引一波剛需自住客戶進行選擇。預計后續是地塊限價漲幅空間較小。
  
  
  「 晉東板塊 」
  
  最高限價:17178元/㎡
  
  晉東最高限價為建發泉州灣海&保利湖心璞悅,限價17178元/㎡,這也是晉江新房的最高限價,已入市暫未開盤。
  
  根據規劃,晉東新區一線沿湖及一線臨海還有多幅地塊未推出,預計后續會在此基礎上進一步上漲;與東海一橋之隔(晉江隧道規劃中)的區位優勢,也為片區未來價值賦予更多的空間。
  
  
  「 池店板塊 」
  
  最高限價:16900元/㎡
  
  池店最高限價為將于11月1日拍地的P2023-33號地塊,限價16900元/㎡。
  
  目前池店南片區已發展成熟,小區基本已交房,陸續有房源可入市銷售,掛牌價基本在1.8萬左右。
  
  當前片區開發重點為池店中片區,近半年2次土地,限價從16538元/㎡→16900元/㎡,限價也是穩步上漲中,預計后續陸續突破1.7萬的門檻。
  
  
  限價上漲后,3大變化值得關注
  
  可以明顯看出,泉州環灣核心區新房限價逐步定格在1.7萬這一門檻上。
  
  把時間拉回到2017年,1.7萬正是當時入手市區的門檻,那一年,市區萬達板塊的刺桐一號和中駿天璟開盤均價便是1.7萬。
  
  限價穩步上漲趨勢,并且在改善進行一個突破。在這新一輪的房價重新構建中,有3點值得我們重點關注。
  
  1、“限價”為指導價,能否頂著限價賣還是要看開發商本事和市場接受度
  
  在當前這一輪行情中,除了中心市區外,周邊縣市新房項目銷售價格對比限價略有下調。
  
  接下來,中心市區多幅高限價地塊將陸續入市,在拿地之際“限地價”也會開發商預留了更多空間,因此在整體信心不足的市場大環境下,定價也會更顯謹慎。如南埔山近2.5萬、東星超3.7萬、后埔近3萬的限價或都將成為一個參考價,首開價格或許會低于限價。
  
  2、限價紅利正逐步消失,部分區域新房限價超過二手房價
  
  眼下可見的是,新房限價走高、二手房還處于中低位狀態,部分區域一二手價差縮。旱湫腿鐤|海/城東一二手價差大概在5-7千左右、江南價差在2千左右、陽江/晉東等區域已基本沒有價差;如果是從改善限價來看,城東和東海也基本相當于無一二手倒掛優勢,甚至城東新房還超過了當前的二手房價。
  
  可以說,泉州“限價紅利”正在消失。在此行情下,新房/二手房齊流通,也給了購房者更多的選擇機會。
  
  3、板塊間房價差距拉大,核心區從改善進行限價突破
  
  隨著限價不斷突破,核心區與周邊縣市板塊間的價差逐漸拉大。
  
  3萬+/㎡:東星(改善房源)
  
  2萬+/㎡:東海、城東、市區
  
  1.69萬+/㎡:北峰、洛江萬安、鯉城江南、晉江池店、晉江晉東
  
  1.4萬+/㎡:洛江陽江、臺商湖東/海江、晉江科創/高鐵/濱江商務區/市區
  
  1萬+/㎡:晉江紫帽、晉江新塘、臺商張坂、
  
  1萬/㎡以下:洛江河市/羅溪/馬甲
  
  趨勢明顯:①泉州市區三個2萬+區域正向3萬+這一門檻邁進;1.7萬將成主城上車門檻;1.4萬左右及以下的區域,限價將繼續維持在這一基準上。②晉江核心區正陸續突破1.6萬門檻,朝著1.7萬邁進。

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