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太難了!泉州新房“價格”還在漲?最新購房門檻形成

2023-11-17 15:39來源:海西地產網作者:小陳瀏覽:我要分享:
  2020年2月18日,安溪縣城解放路西片區改造項目一期用地可售商品住宅精裝限價20284元/㎡,這是泉州出讓的首幅限價破2萬的地塊,雖然是精裝限價。
  
  之前的南安石井毛坯限價19800元/㎡,隨后的田安路兩幅小體量地塊毛坯限價19666元/㎡,在2020年的大部分時間里,大家都還認為破2萬大關,或許是泉州限價不可逾越的紅線。
  
  直到2020年11月13日,田安路2020-7號地塊限價20570元/㎡,城東東星兩幅地塊毛坯限價22000元/㎡,一舉打破了這個假設。
  
  從2017年大泉州啟動限價以來,捅破“2萬”這一窗戶紙花了3年的時間。很巧,從2萬到破3萬的過程中也是走了3年。
  
  2023年,泉州正迎來3萬+時代。
  
  7月底,城東東星地塊出讓,毛坯最高限價37470元/㎡,這也是目前泉州新房的最高限價。10月底,后埔地塊出讓,毛坯最高限價29900元/㎡,距離3萬門檻僅一步之遙。
  
  從2萬到3萬,這一限價界線是如何被突破的?
  
  其一,戶型面積的突破。目前泉州中心城區已推出2幅改善型地塊,其中城東地塊配置30%房源、東海后埔地塊全部房源用于配建戶型面積不小于180㎡改善型商品房。
  
  其二,限價的突破。最高限價在普通住宅的基礎上浮30-50%,如城東廈門國貿項目(改善型限價37470元/㎡,普通住宅限價24980元/㎡)、東海后埔新地塊(改善型限價29900元/㎡,普通住宅限價23000元/㎡)。
  
  哪些區域有望邁向3萬門檻?
  
  3萬+門檻被打開,還是從城東核心區開始,正如2萬門檻突破的立足點是在城東和市區。
  
  城東、東海、市區,首先本身片區價值屬性高,具備一定的購買力;其次片區發展成熟,改善需求同樣亟需得到釋放;最后,泉州環灣發展核心區,需要高端改善住區的引領品質人居的改善。
  
  市區:暫無推地計劃,只能寄托于棚改釋放土地。
  
  城東:城東南濱江地塊值得關注,這是城東核心區尚未開發的一線沿江區域,片區內還有城東學園這一價值支撐。
  
  東海:中央商務區的F13地塊、中央活力區以及后渚蓮垵區域均有可能,畢竟后埔推出的第二幅商品房地塊距離3萬僅一步之遙。
  
  2023年,也是泉州環灣核心區全速奔向2萬+時代。
  
  目前泉州核心區2萬+區域,還是5個,沒有變化:
  
  
  今年泉州環灣核心區幾場土拍,限價不斷突破,正在邁進1.7萬或向2萬這一門檻邁進。
  
  突破1.7萬門檻
  
  鯉城江南:17000元/㎡,國貿項目,未入市;
  
  晉江晉東:17178元/㎡,建發泉州灣海/保利湖心璞悅,已入市待售;
  
  石獅:19000元/㎡,建發/石獅產投項目,未入市。
  
  突破1.6萬門檻
  
  晉江池店:16900元/㎡,龍湖項目,未入市;
  
  晉江紫帽:16951元/㎡,P2021-53號地塊,12.5土拍;
  
  晉江西園:16100元/㎡,晉江文旅項目,未入市;
  
  晉江市區:16500元/㎡,晉江房建項目,未入市。
  
  可能明顯感受到,泉州主城新房價格體系已形成3個很明顯的梯隊:
  
  第一梯隊:相當于是“灣內”。一側沿晉江至北峰,另一側沿洛陽江至洛江,兩江一山圍合之處就是泉州的2萬+房價梯隊,這一區域包括東海、城東和市區。
  
  第二梯隊:沿江環灣第一線。包括江南、晉江池店/晉東、石獅,以及“灣內”的北峰、洛江萬安等,限價陸續突破1.7萬這一門檻,有“沖2”的勢頭。
  
  第三梯隊:發展中的新城。包括臺商、洛江陽江、晉江科創/高鐵等,片區正處于開發階段,需要時間發展,限價集中在1.4-1.6萬之間。
  
  
  限價突破的同時,市場上也出現一種聲音:能賣到這個價么?
  
  首先,市場下行這是事實,對于開發商來說,銷售壓力還是很大的。土地市場火熱,這是開發商對于優質地塊的判斷;轉化到新房市場,則要看購房者買不買單。目前核心區多個新盤已陸續啟動分銷。
  
  其次,限價突破也就意味著一二手倒掛紅利的消失,部分區域新房限價已超過二手房價。當下熱度高的江南板塊、東海城建水墨觀海項目,正是還能看得到價差紅利,而接下來入市的幾個新盤項目能否頂著售價賣,可以后續關注一下。
  
  最后,可以明顯感受到,當下入市的幾個新房項目基本都是品牌房企操刀,市場也會更加內卷,區位價值、產品規劃、營銷手段等因素綜合影響,樓盤間的熱度會被明顯拉開。
  
  當下新房限價更多回歸到“指導價”的作用,下行的市場環境,不斷拔高的限價又何嘗不是“放開限價”的一種方式。
  
  可以預見,接下來這些“高限價”樓盤,開發商或將在限價的基礎上“打折”定價,畢竟,當前二手房房價仍在不斷探底的過程中。

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